Все о процессе сдачи в аренду не жилого помещения

Аренда по закону                                                                                                       Написано юристом!

   Любой договор, независимо от его вида, срока действия или объекта неизбежно порождает возникновение рисков, связанных с возможностью неисполнения или ненадлежащего обязательств по нему одним из контрагентов. И одной из самых сложных с этой точки зрения сделок по праву можно считать заключение договора аренды, особенно если речь идет об объекте недвижимости нежилого назначения.

   Требования к договору аренды нежилого помещения

   Независимо от того, являются ли стороны договора аренды нежилого помещения физическими или юридическими лицами, гражданское законодательство устанавливает единые правила его заключения. Так, любые сделки, совершаемые в отношении недвижимого имущества в обязательном порядке должны иметь письменную форму. Это положение в силу ст. 651 Гражданского кодекса России в полной мере относится и к договору аренды нежилых помещений. Данное правило непреложно и никаких исключений из него не существует. В случае несоблюдения требований к форме договора сделка автоматически признается недействительной.

   Договор аренды нежилого помещения, срок действия составляет один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Несмотря на то, что размер госпошлины, установленный за выполнение этой процедуры, составляет всего 1000 рублей для граждан и 15000 рублей для юридических лиц, многие стараются ее избежать. Причина заключается в нежелании преодолевать множественные бюрократические барьеры, связанные с вероятностью необоснованных отказов в регистрации сделки и необходимостью сбора большого количества документов для представления их в компетентные органы.

    Единственный способ избежать процедуры регистрации – заключить договор на срок менее одного года. Именно поэтому срок действия большинства договоров аренды составляет 11 месяцев – в таком случае единственным документом, необходимым для его заключения, является свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости.

   При намерении поддерживать долгосрочное сотрудничество с арендатором, следует включить в договор пункт о возможности его пролонгации и прописать условия. Например, указать, что в случае отсутствия у сторон претензий по поводу исполнения обязательств по договору, срок его действия продлевается автоматически. Таким образом, сделка будет полностью соответствовать нормам действующего законодательства.

   Обязанность арендодателя по уплате налогов

   Получение гражданином дохода от сдачи в аренду нежилого помещения налагает на него обязанность по уплате налогов по ставке 13 % в соответствии со ст. 208, 209 и 224 Налогового кодекса России. Снизить ставку можно только одним способом – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и заключить договор аренды как самостоятельный хозяйствующий субъект. В таком случае предусмотрена возможность упрощенной системы налогообложения, в соответствии с которой процент от доходов, подлежащий оплате в качестве налога, снижается до 6-ти.

   Однако это палка о двух концах, поскольку регистрация ИП означает обязательную оплату фиксированных взносов в адрес пенсионного фонда и фонда социального страхования. В денежном выражении эта сумма составляет порядка 36000 рублей.

   Действительно минимизировать расходы по оплате налогов, возможно лишь указав в договоре заниженную стоимость аренды. Делать это стоит только при полной уверенности в добросовестности намерений арендатора. Иначе в случае возникновения спора и решения его в судебном порядке, вы сможете рассчитывать на взыскание той суммы, которая прописана в договоре. Доводы о том, что размер фактической арендной платы был установлен посредством устного соглашения, судом приняты не будут.

   Ответственность за несоблюдение обязанности по оплате налогов

   Мнение о том, что при отсутствии государственной регистрации договора аренды, налоговые органы не узнают о его существовании, ошибочно. Юридическое лицо, являющееся арендатором принадлежащего вам помещения, обязано будет отразить расходы по оплате аренды в налоговой декларации. Таким образом, уклонение от уплаты налога с вашей стороны будет иметь последствия в виде из принудительного взыскания.

   Теоретически за неисполнение обязанности по неуплате налогов предусмотрена уголовная ответственность. Однако для ее наступления необходимо, чтобы сумма недоимки составила 600 000 рублей, иначе оснований для возбуждения в отношении вас уголовного дела не будет. Но зато долг будет взыскан с вас в судебном порядке, при этом размер суммы, подлежащей оплате в доход государства, значительно увеличится, так как на нее будут начислены пени и иные штрафные санкции.

   Для того, чтобы избежать финансовой ответственности, но при этом избавить себя от необходимости ежегодного перечисления денежных средств в счет уплаты налогов, при заключении договора аренды, необходимо включить в него пункт об обязанности арендатора по удержанию 13 процентов из арендной платы и перечислению их в качестве налога. Таким образом, вам останется лишь представить в уполномоченный орган декларацию о доходах.